Définition du taux de rendement prime

Le taux de rendement prime, également appelé prime yield, est un indicateur immobilier qui permet de mesurer la rentabilité d’un actif de très haute qualité.

Il concerne des biens situés dans un emplacement stratégique et loués à un locataire fiable.
Ce taux représente le rendement brut théorique attendu par les investisseurs pour un bien considéré comme peu risqué. Il est calculé en divisant le loyer annuel net par la valeur de l’actif immobilier, puis en multipliant le résultat par 100.
Un taux faible signifie généralement que la demande pour ce type d’actif est élevée, ce qui réduit le rendement attendu par rapport à l’investissement initial.


Caractéristiques et interprétation du taux de rendement prime

Un actif immobilier prime se distingue par plusieurs éléments. Il se situe dans un emplacement premium tel qu’un centre-ville, une zone touristique stratégique ou une destination prisée. Il présente une qualité élevée avec des prestations haut de gamme et une construction récente ou rénovée.

L’exploitation est assurée par un locataire fiable bénéficiant d’un bail long terme, garantissant ainsi un risque limité pour l’investisseur.

La forte demande et la faible vacance locative contribuent également à la solidité de ce type d’investissement.

Lorsqu’un taux de rendement prime est compris entre 3 % et 4 %, cela signifie que l’actif est très recherché et perçu comme peu risqué.
En revanche, lorsqu’il dépasse 6 %, il reflète un investissement plus risqué, souvent en raison d’une localisation moins stratégique ou d’une incertitude locative accrue.

Exemple : Si un hôtel prime en bord de mer est vendu 20 millions d’euros et génère un loyer annuel net de 800 000 euros, alors son taux de rendement prime est de 4 %.

Evolution récente

Ce chiffre montre le niveau de confiance des investisseurs, car plus le taux est bas, plus la demande est forte. Selon BNP Paribas Real Estate, le taux de rendement prime pour les hôtels avec bail en France s'est stabilisé à 5,0 % à la fin du deuxième trimestre 2023, un niveau identique à celui du premier trimestre 2023.

Cette stabilisation intervient après une compression des taux, qui avaient atteint 4,0 % entre le troisième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022. Une étude de BNP Paribas CBRE indique que le taux de rendement prime en 2023 pour des murs d’hôtels avec bail s’élevait à 5,25 %, en hausse de 0,85 point par rapport à 2022 et d’1 point par rapport à 2019.

Cette évolution illustre une réévaluation des risques par les investisseurs, en raison de la remontée des taux d’intérêt et des conditions économiques globales.


Utilité du taux de rendement prime en hôtellerie

Le taux de rendement prime est un outil  pour évaluer la rentabilité et le niveau de risque d’un investissement immobilier, notamment en hôtellerie.
Il permet aux investisseurs de comparer différents actifs, d’anticiper les tendances du marché et d’orienter leurs décisions d’investissement.
Il aide à choisir entre différentes opportunités en fonction de leur localisation et de leur niveau de risque perçu.
Un actif situé dans une zone touristique très prisée aura généralement un taux plus faible qu’un hôtel en périphérie.
Il sert également à évaluer la liquidité d’un hôtel et à estimer sa revente potentielle, car un taux faible traduit une forte demande et une valorisation stable.
Ce taux sert également pour évaluer un hôtel sur la base de son loyer (valeur locative hôtelière vérifiée), ainsi pour un loyer de 200 000 € avec 5% nous aurons une valeur de murs de 4 000 000 €.
Attention le taux de rendement est plus élevé en région avec une moyenne de 7,5% à 8%.

De plus, ce taux est un indicateur de la perception du risque par le marché, car il évolue en fonction des cycles économiques et des variations des taux d’intérêt. Enfin, il joue un rôle clé dans la négociation des conditions de financement, puisque les banques prennent en compte ce paramètre pour ajuster leurs prêts.

Un actif avec un taux de rendement prime faible bénéficiera souvent de conditions de financement plus avantageuses.

Facteurs influençant le taux de rendement prime en hôtellerie

Plusieurs éléments influencent l’évolution du taux de rendement prime dans le secteur hôtelier. Les conditions économiques générales, notamment la hausse des taux d’intérêt et l’inflation, jouent un rôle central.
La performance opérationnelle des hôtels, mesurée par des indicateurs tels que le taux d’occupation, le revenu par chambre disponible et le tarif journalier moyen, influe également sur l’attractivité des investissements.
La localisation des établissements est un facteur déterminant, les hôtels situés dans des villes touristiques ou économiques majeures étant généralement mieux valorisés.
Enfin, la confiance des investisseurs dans le secteur hôtelier et la comparaison avec d’autres segments immobiliers influencent directement les décisions d’investissement.